La taxation des plus-values immobilières
Vous vendez un immeuble issu de votre patrimoine privé ? Quelle est la nature de ce bien ? Comment allez-vous être taxé ?
La plus-value d'un bien immobilier = le prix de cession - (le prix d'acquisition réévalué + les frais d'obtention).
Les frais d'obtention correspondent aux commissions d'agent immobilier, aux frais de certificat énergétique, etc.
La taxation sur la plus-value générée par la vente d'un bien immobilier dépend de la nature de la vente. Plusieurs cas de figure existent.
Cession de la résidence principale
Dans le cas de la vente de la résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
2 situations sont possibles pour vérifier si le critère de la résidence principale est respecté :
- L'immeuble est occupé par le contribuable au moment de la vente ou la vente est réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit l'année du déménagement. Dans cette situation, il est nécessaire de respecter au moins une des conditions suivantes :
- l'occupation a été immédiate après l'acquisition/l'achèvement, ou
- l'immeuble est occupé pendant les 5 ans précédant la vente, ou
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs.
- L'immeuble est inoccupé par le contribuable au moment de la vente ou la vente est réalisée après le 31 décembre de l'année qui suit l'année du déménagement Dans cette situation, il est nécessaire de respecter les 3 conditions suivantes :
- l'occupation a été immédiate après l'acquisition/l'achèvement, et
- le vendeur n'est pas propriétaire d'une autre habitation (résidence secondaire, pied-à-terre, etc.), et
- la vente est réalisée pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs
Cession d'un autre bien immeuble privé
Dans le cas de la vente d'un immeuble autre que la résidence principale, on distinguera s'il s'agit d'un bénéfice de spéculation ou d'un bénéfice de cession.
Le bénéfice de spéculation
On parle de bénéfice de spéculation quand la période entre l'achat et la vente de l'immeuble est inférieure à deux ans. Dans ce cas, le bénéfice de la vente est taxé au taux moyen d'imposition.
Ex : Si le taux global est de 38%, le contribuable est taxé à 38% sur la plus-value issue de cette vente immobilière.
Le bénécice de cession
Il s'agit d'une vente d'immeuble dont la période de détention, entre la date d'acquisition et la date de cession, est supérieure à 2 ans. Le bénéfice de cession est taxé au demi-taux global.
Ex : Si le taux global d'imposition est de 38%, le contribuable est taxé à 19% sur la plus-value issue de cette vente immobilière.
Abattements déductibles
Selon la situation, le vendeur peut bénéficier de plusieurs abattements.
- Un abattement de 50.000 € par conjoint (le montant est donc doublé dans le cas d'une imposition collective des 2 conjoints) peut être obtenu si dans les 10 années précédant la vente, le/les contribuables n'ont pas encore bénéficié de cet abattement sur une autre plus-value sur la vente d'immeuble ou d'une participation importante.
- un abattement de 75.000 € dans le cas d'un immeuble acquis par succession en ligne directe et utilisé à titre de résidence principale par les parents.
Réduire l'impact fiscal de la taxation de la plus-value
En cas de plus-value taxable, il est important de la minimiser afin de réduire l'impact fiscal. A titre d'exemple, nous pouvons déjà citer les points d'attention suivants :
- Prendre en compte tous les frais d'obtention déductibles : commissions d'agents immobiliers ou d'autres intermédiaires, les frais de certificats énergétiques,...
- Prendre en compte la réévaluation du prix d'acquisition de l'immeuble qui tient compte de la dépréciation monétaire, par multiplication avec les coefficients définis par l'Administration Contribution Directes en fonction des dates d'acquisition des immeubles. Cela peut avoir un impact significatif sur la plus-value taxable.